1. ما هو اتحاد الملاك؟
اتحاد الملاك (Owners Association / HOA) هو كيان قانوني يُنشأ لإدارة الأجزاء المشتركة في العقارات متعددة الوحدات، مثل الأبراج السكنية والمجمعات التجارية.
🏢 العقارات التي تحتاج اتحاد ملاك
- • الأبراج السكنية متعددة الطوابق
- • المجمعات السكنية (Compounds)
- • المباني التجارية متعددة الوحدات
- • المجمعات متعددة الاستخدامات
- • الفلل المشتركة (Townhouses)
✅ مهام اتحاد الملاك
- • صيانة المرافق والمناطق المشتركة
- • إدارة أموال صندوق الصيانة
- • تحصيل رسوم الخدمات
- • التأمين على المبنى
- • تطبيق قواعد المبنى
- • حل النزاعات بين الملاك
الإطار القانوني: يُنظم قانون الملكية المشتركة (القانون رقم 27 لسنة 2017) ولوائحه التنفيذية عمل اتحادات الملاك في البحرين، وتُشرف عليها هيئة تنظيم العقارات (RERA).
2. تأسيس اتحاد الملاك
خطوات التأسيس
تسجيل العقار لدى RERA
المطور يسجل العقار ويقدم مخططات المناطق المشتركة والخاصة
إعداد النظام الأساسي
صياغة النظام الأساسي (Bylaws) وفق النموذج المعتمد من RERA
الاتحاد العمومية التأسيسية
عقد أول اجتماع للملاك لإقرار النظام الأساسي وانتخاب مجلس الإدارة
التسجيل الرسمي
تسجيل الاتحاد لدى RERA والحصول على الشخصية الاعتبارية
| المتطلب | التفاصيل |
|---|---|
| الحد الأدنى للتأسيس | بيع 10% من الوحدات أو سنة من أول بيع |
| نصاب الاتحاد التأسيسية | 51% من أصوات الملاك |
| مجلس الإدارة | 3-7 أعضاء منتخبين |
| مدة العضوية | سنتان قابلة للتجديد |
3. الحوكمة والإدارة
الاتحاد العمومية
السلطة العليا - جميع الملاك. تنعقد سنوياً على الأقل.
مجلس الإدارة
يُنتخب من الملاك. يدير شؤون الاتحاد يومياً.
مدير العقار
شركة إدارة مرخصة أو موظف متفرغ.
📋 صلاحيات الاتحاد العمومية
- • انتخاب وعزل أعضاء مجلس الإدارة
- • إقرار الميزانية السنوية
- • تحديد رسوم الخدمات
- • تعديل النظام الأساسي
- • الموافقة على المشاريع الكبرى
- • تعيين المدقق المالي
- • اتخاذ القرارات الاستثنائية
- • حل الاتحاد (إذا لزم)
⚖️ نصاب التصويت
قرارات عادية (أغلبية بسيطة)
- • الميزانية السنوية
- • انتخاب مجلس الإدارة
- • الصيانة الدورية
قرارات خاصة (75%)
- • تعديل النظام الأساسي
- • المشاريع الرأسمالية الكبرى
- • بيع أو رهن أجزاء مشتركة
4. حقوق وواجبات الملاك
✅ حقوق المالك
- • استخدام وحدته والمرافق المشتركة
- • حضور الجمعيات العمومية والتصويت
- • الترشح لمجلس الإدارة
- • الاطلاع على السجلات والحسابات
- • الاعتراض على القرارات المخالفة
- • بيع أو تأجير وحدته
- • المطالبة بإصلاح المرافق المشتركة
⚠️ واجبات المالك
- • دفع رسوم الخدمات في موعدها
- • الالتزام بالنظام الأساسي وقواعد المبنى
- • صيانة وحدته الخاصة
- • عدم الإضرار بالمرافق المشتركة
- • عدم إزعاج الجيران
- • الحصول على موافقة للتعديلات
- • إبلاغ المستأجرين بقواعد المبنى
5. رسوم الخدمات
رسوم الخدمات (Service Charges) هي المبالغ التي يدفعها الملاك لتغطية تكاليف إدارة وصيانة المبنى والمرافق المشتركة.
| البند | ما يشمله |
|---|---|
| الصيانة العامة | المصاعد، التكييف المركزي، الإضاءة، النظافة |
| المرافق | المسبح، الصالة الرياضية، الحدائق، مواقف السيارات |
| الأمن | حراسة، كاميرات مراقبة، أنظمة الدخول |
| التأمين | تأمين المبنى والمسؤولية المدنية |
| الإدارة | شركة الإدارة، المحاسبة، الخدمات القانونية |
| صندوق الاحتياطي | للإصلاحات الكبرى والطوارئ (10-25% عادة) |
حساب الرسوم: تُحسب رسوم الخدمات عادةً بناءً على مساحة الوحدة كنسبة من المساحة الإجمالية للمبنى، أو حسب عدد الوحدات.
🚫 عواقب عدم الدفع
- • غرامات تأخير (عادة 1-2% شهرياً)
- • قطع بعض الخدمات (مع إشعار)
- • منع بيع أو نقل ملكية الوحدة
- • الحجز على الوحدة
- • الملاحقة القضائية واسترداد المبالغ
6. حل النزاعات
تنشأ النزاعات في اتحادات الملاك حول رسوم الخدمات، قرارات مجلس الإدارة، استخدام المرافق، أو مخالفات قواعد المبنى.
آليات حل النزاعات
التفاوض المباشر
محاولة حل النزاع ودياً بين الأطراف أو عبر مجلس الإدارة
الشكوى لدى RERA
تقديم شكوى للجنة فض منازعات الملكية المشتركة في هيئة تنظيم العقارات
التحكيم
إذا نص النظام الأساسي على التحكيم كوسيلة لحل النزاعات
المحاكم المدنية
رفع دعوى أمام المحكمة الكبرى المدنية للنزاعات المعقدة
💡 خدماتنا في نزاعات اتحادات الملاك
- ✓ تمثيل الملاك أمام RERA
- ✓ صياغة الأنظمة الأساسية
- ✓ استشارات حوكمة الاتحادات
- ✓ تحصيل رسوم الخدمات المتأخرة
- ✓ التقاضي في نزاعات الملاك
- ✓ مراجعة عقود الإدارة
7. الأسئلة الشائعة
ما هو اتحاد الملاك؟
كيان قانوني لإدارة الأجزاء المشتركة في العقارات متعددة الوحدات. يتولى الصيانة، تحصيل الرسوم، وإدارة شؤون المبنى.
هل رسوم الخدمات إلزامية؟
نعم. جميع الملاك ملزمون بدفع رسوم الخدمات. الامتناع يعرض المالك لغرامات، منع البيع، والملاحقة القضائية.
ما هو دور RERA؟
هيئة تنظيم العقارات تُنظم وتُشرف على اتحادات الملاك، تسجل الاتحادات، تعتمد الأنظمة، وتفصل في النزاعات عبر لجنة متخصصة.
كيف يتم حل النزاعات؟
تدريجياً: التفاوض المباشر ← الشكوى لـ RERA ← التحكيم (إن وُجد) ← المحاكم المدنية.
هل تحتاج استشارة في شؤون اتحادات الملاك؟
نقدم خدمات قانونية متخصصة للملاك واتحادات الملاك